【威科专家问答】公司购入商品房，以略低于市场价格先租后卖给其他公司员工过程中的涉税风险分析

威科先行财税信息库力邀知名税务师事务所及律师事务所税务合规领域合伙人组成专家团队，专业及时为企业解答实务问题。

本文摘录威科先行财税信息库专家税库（山东）财税服务有限公司总经理郝守勇解答的问题，供用户参考学习。

专家介绍

郝守勇

郝守勇，税库（山东）财税服务有限公司总经理，济南天虹税务师事务所主管合伙人，财税类微信公众号“郝老师说会计”创始人，济南市中小企业服务中心财税专家委员会主任，一直服务在财税实战一线，为众多企业解决财税疑难问题并把控涉税风险，常年担任多家规模以上企业财税顾问和培训顾问。

Q1

我司租用大巴（配有司机）接送员工上下班，请问这是否属于集体福利的范畴，进项税可以抵扣吗？

专家解答

你单位租用大巴（配有司机）接送员工上下班，支付的相关租赁费或者运输费，属于为员工提供非货币性福利。用于集体福利的费用，按规定不得抵扣进项税额。同时，公司负担了车辆相关的运行费用，也相当于支付给员工一定的经济利益，并不是无偿使用。所以不影响这一交易的公平性。

账务处理：

借：应付职工薪酬-非货币性福利 10万元
应交税费-应交增值税-进项税额 0.9万元
贷：银行存款 10.9万元

转出：

借：应付职工薪酬-非货币性福利 0.9万元
贷：应交税费-应交增值税-进项税额转出 0.9万元

提醒：

相关费用可以按照福利费在企业所得税前扣除。

参考文件：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

Next

《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》 （国税函[2009]3号）第三条：关于职工福利费扣除问题。

《企业所得税法实施条例》第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容：

（一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。

（二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。

Q2

公司购入商品房，以略低于市场价格先租后卖给其他公司员工过程中遇到的增值税、房产税等涉税风险分析。

问题详情：

上海公司以较低价格从当地政府购置一栋商品房，合同约定10年内不能出售，商品房预计购入后略低于市场价格租给平行的其他公司员工，预计未来会将这些商品房以低于市场价格但略高于买价出售给这些租房员工。涉及到购入时的增值税，交易契税、印花税，以及出租期间的房产税、土地使用税、租赁涉及的增值税、印花税，及转让时的增值税、印花税。 

（1）购入不动产时增值税进项税抵扣是否存在风险？

（2）租赁期间房产税是否从价计征？

（3）租赁期间的增值税是否适用9%？

（4）文件适用免税条件针对公租房，如果不动产权证标记公租房，该不动产是否可以适用免税？

专家解答

一、关于购入不动产时增值税进项税抵扣的问题

要看看你买的不动产是专用还是混用。

1、若是专门用于集体福利的购进不动产，不得抵扣增值税。

2、若是既用于集体福利，也用于生产经营的，也就是混用的可以抵扣增值税。

参考文件：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

Next

财政部和税务总局颁布的《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》(财税〔2017〕90号)中规定：

自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

(二）关于租赁期间房产税的问题

1、购买后若是用于出租并收取租金，房产税不是从价计征，而是从租计征。房产税=不含税租金收入*12%

2、购买后若是用于自用，房产税是从价计征。房产税=房产原值*（1-30%）*1.2%

(三）关于租赁期间增值税的问题

不一定是9%，要看哪一年的房产。

1、若是一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，是9%增值税。

2、若是一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

参考文件：

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第二条规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

（四）关于公租房免征增值税的问题

目前按照你的描述，不能享受免征增值税。

自2019年1月1日起至2020年12月31日，对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。

适用条件：

纳税人经营公租房取得租金收入。公租房是指，纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集），并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。

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